Verkehrswertgutachten: Was ist der Verkehrswert?
Der Begriff „Verkehrswert“ ist gleichbedeutend mit dem sogenannten „Marktwert“ – seit 2004 können die Begriffe synonym verwendet werden.
Hiermit ist der aktuelle Wert einer Immobilie gemeint. Der Verkehrswert ist laut Baugesetzbuch (BauGB) also der Preis, der für ein bebautes oder unbebautes Grundstück ermittelt wird. Um diesen Preis festzulegen, sind verschiedene Faktoren relevant: der Zeitpunkt, an dem die Ermittlung stattfindet (der sogenannte „Wertermittlungsstichtag“), die Beschaffenheit und Eigenschaften des Grundstücks (zum Beispiel der Grad der Erschließung) sowie rechtliche Gegebenheiten, wie etwa das Wohnrecht oder das Wegerecht. Persönliche Verhältnisse bzw. Umstände werden bei der Ermittlung des Verkehrswertes hingegen nicht berücksichtigt. Als wichtige Datengrundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes dient unter anderem der Gutachterausschuss für Grundstückswerte: Diese Institution gibt es in Deutschland seit 1960 mit dem Ziel, mit einem unabhängigen Gremium Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu schaffen. Alle Daten, die zur Wertermittlung relevant sind, werden dabei erhoben, analysiert und schließlich veröffentlicht. Sie dienen dann als Grundlage für die Verkehrswertgutachten von privaten Sachverständigen oder auch von Beleihungswertgutachten der Banken. Nicht zuletzt spielt der Verkehrswert auch bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer eine entscheidende Rolle und bietet hier eine gute Hilfe.
Verkehrswertgutachten: Was ist ein „Kurzgutachten“?
Es ist aber auch möglich, eine wesentlich günstigere Form eines Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen, zum Beispiel dann, wenn es nur „intern“ verwendet werden soll. Bei diesen „Kurzgutachten“ wird mit dem Gutachter in der Regel ein Pauschalpreis oder ein Stundenlohn vereinbart. Die schriftliche Ausarbeitung bzw. Zusammenfassung der Wertermittlung umfasst im Gegensatz zu einem ausführlichen Verkehrswertgutachten nur etwa zehn bis 15 Seiten. Aber: Diese Kurzgutachten sind rechtlich nicht relevant, es entfällt die Rechtskraft gegenüber Dritten, wie etwa dem Finanzamt oder der Bank. Wer aber „nur“ wissen möchte, welchen Wert seine Immobilie besitzt, um zum Beispiel eine Grundlage für den Verkaufspreis oder im Gespräch mit potenziellen Käufern zu haben, für den stellt solch ein Kurzgutachten eine weitaus günstigere Alternative zum aufwendigen Verkehrswertgutachten dar.
