Die Beobachtung des Immobilienmarktes ist eine Voraussetzung für eine genaue Wertermittlung. Dabei spielt nicht nur dieser spezielle Markt eine Rolle, sondern auch dessen Rahmenbedingungen. Der Wert eines Grundstücks, d. h. des Grund und Bodens^[4], wird nicht allein durch objektive Kriterien bestimmt.

Auch die wirtschaftliche und politische Entwicklung eines Gebietes wirkt sich auf die Preisbildung aus. Gesamtwirtschaftliche Einflussgrößen, die Veränderungen bewirken, können eine instabile wirtschaftliche Lage, hohe Arbeitslosenzahlen, ein geringes Sozialprodukt oder etwa die Veränderung der Zinshöhe sein. Auch neue Verordnungen für das Bodenrecht können sich stark auf die Marktsituation auswirken.^[5] So sind die wichtigsten Elemente, die preisbildend auf Immobilien wirken, die Grundstücks-, Bau- und Finanzierungskosten. Diese werden zum Teil am Markt gebildet, aber auch durch rechtliche Bestimmungen beeinflusst. Für Investoren ist jedoch der Hypothekenzinssatz^[6] das wichtigste Kostenelement, da er sich kurzfristig nur schwer durch Änderung der Boden- und Baukosten“ ausgleichen lässt.

Des Weiteren spielt natürlich auch die Angebotssituation eine Rolle. Wenn die Bauland – Nachfrage größer ist als das Angebot, erhöht sich der Marktpreis. Eine günstige Situation wäre das Zusammentreffen von niedrigen Zinsen, der Zahlungskraft der Privathaushalte durch stabile Haushaltseinkommen und einen positiven Konsumentenpreisindex / Lebenshaltungskostenindex. Indirekt wirkt das Bau- und Planungsrecht auf die Boden- und Baukosten, die dadurch erhöht werden, wenn es zu Verzögerungen der Bauprojekte kommt. Direkt auf die Erträge wirkt z.B. das Mietrecht durch eine Festsetzung von Obergrenzen für Mieterhöhungen. Eine indirekte Auswirkung zeigen z.B. planungsrechtliche Bestimmungen wie Bauleitpläne und Bauordnungen, die eine maximale bauliche Nutzung für die Flurstücke festschreiben.

[4] vgl. BVerfG, Urteil vom 12.1.1967, 1BvR 169/63: Das der Boden ein besonderes Gut ist und als solches der Befugnis des Gesetzgebers unterworfen ist, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, hat das BVerfG mit folgenden Worten umschrieben: “Die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist. verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel freier Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu überlassen; eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die Interessen der Allgemeinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen, als bei anderen Vermögensgütern. Der Grund und Boden ist weder volkswirtschaftlich noch in seiner sozialen Bedeutung mit anderen Vermögenswerten ohne weiteres gleichzustellen; er kann im Rechtsverkehr nicht wie eine mobile Sache behandelt werden.“
[5] vgl. Bischoff, B. (1992), S. 8 f.
[6] LBS (2007), S.30